会社経営者が自宅を建てるときに、住宅ローンを借りにくいケースがあります。会社員と違い会社経営者は、個人と会社の両面を金融機関から審査されるためです。
この記事では会社経営者が住宅ローンを借りる際の審査過程や必要書類などを解説していきます。
会社経営者が借りる選択肢は金融機関の住宅ローンとフラット35の２つ
会社経営者だけでなく多くの人が借りられる選択肢としては大きく2つあります。
１つは金融機関が提供する住宅ローンです。もう１つは住宅金融支援機構が提供するフラット35です。金融機関による住宅ローンは、各銀行により審査基準や必要書類、そのプロセスが異なります。一般的には会社経営者に対しては、個人資産等の情報だけでなく、会社の経営状態を知るための決算書の提出を求めます。
それに対してフラット35は、その申込先は各銀行になりますが、その債権を住宅金融支援機構が買取もしくは保証をすることで、基準が統一化されています。
住宅金融支援機構が行うフラット35は、さまざまな人を対象にした住宅ローンです。
そのため融資対象者が幅広く、審査基準も金融機関による住宅ローンよりは制約が小さくなっています。
会社経営者がフラット35の審査で必要な書類
会社経営者が借りやすい住宅ローンは、フラット35です。ここでは会社経営者がフラット35を借りる流れを見ていきます。
購入したい住宅（もしくは土地）が見つかったら、フラット35に申し込みます。申込先は、フラット35を扱っている銀行に会社経営者が直接申し込んでも良いですし、住宅や土地を仲介した不動産会社が斡旋してくれることもあります。
下記は実際に会社経営者がフラット35を申し込んだ際に、金融機関から求められた書類一覧です。（必要書類は各銀行により異なる場合があります。）
| 個人 | 会社 | その他（注文住宅の場合） |
|---|---|---|
| ・借入申込書 ・今回以外の借入申出書 ・所得税課税証明書3年分 ・源泉徴収票3年分 ・印鑑証明書 ・住民票 ・身分証明証 | ・決算書3期分 | ・平面図 ・概算工事見積書 |
会社員と大きく異なるのが、経営している会社の決算書3期分でしょう。
決算書を求めない金融機関もあるようですが、上記のケースでは提出を求められました。
フラット35の審査期間
フラット35は、物件価格（土地と建物の合計額）の9割超を融資する場合と、9割以下とでは、金利が異なります。また10割融資をする場合には、より厳しく審査をされると言われています。
上記のケースでは、フラット35は物件価格の9割に抑え、窓口となる金融機関が提供する住宅ローンにより1割をまかなう方法を取りました。フラット35の審査期間は長いと言われていますが、上記のケースでは1週間で審査が終了しました。無事に満額で融資承認となりました。
住宅金融支援機構からは金融機関を通して、仮承認通知書というものが届きます。また残り1割分の融資については、金融機関から融資内定通知書が発行されます。
フラット35が承認されるとつなぎ融資も可能となる
上記の仮承認通知書や融資内定通知書は、フラット35を内定したものです。
実際には住宅（もしくは土地）の売買契約を済ませて、所有権登記の移転を行い、そこに金融機関が抵当権を設定して初めて、フラット35が実行されます。
すでに建物が完成している新築住宅や中古住宅であれば、不動産の売買契約が済めばすぐに引き渡しになるので、フラット35も１回で実行されます。しかし土地を最初に購入して、注文住宅を建てる場合には、建物が無いために金融機関が抵当権の登記が出来ません。
住宅ローンもフラット35も同じですが、建物が完成して初めて融資が実行されるため、建物を工事する途中の資金にはフラット35とは別の、つなぎ融資が必要になります。
フラット35の窓口となる金融機関の多くが、つなぎ融資を提供しています。フラット35の仮承認通知書が発行されている物件であれば、つなぎ融資も承認されるでしょう。
会社経営者に適した金融機関を選ぶ
上記のケースでは、フラット35以外にも一般的な住宅ローンを金融機関へ事前審査を申し込みましたが、否決されてしました。経営する会社は3期連続黒字で、決算書としては問題のない内容でした。
金融機関は融資をお断りする場合にその理由を述べることはないのですが、個人と会社の両面から審査する過程で、リスクを感じた点があったのかもしれません。
このように会社経営者はいくら年収が高くても、会社員とは異なるプロセスで住宅ローンの審査が行われます。会社の経営が順調でも、金融機関が事業リスクを感じた場合には、融資の否決につながることもあるでしょう。
しかしフラット35を初めとした、会社経営者に適した金融機関はあります。住宅や土地を探すと同時に、適した金融機関選びが大切です。
長沼アーキテクツでは、会社経営者に向けた住宅ローンのコンサルを行っています。土地探しや建物の設計と合わせて、住宅ローンのご相談もぜひご活用ください。
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