耐震補強とは?住宅の耐震診断、補強設計、補助金申請の流れや費用を解説

リードあああ

耐震補強とは?

建物の耐震補強とは、建物の耐震性を向上させることを言います。耐震補強をすることで、安全な建物で生活できるだけでなく、地震発生時の建物倒壊やそれによる火災を防ぐことができるため、建物の利用者や地域にとって大きなメリットがあります。

耐震補強が必要になる目安は、新築した年数です。建物の新築年により建物の性能を定める建築基準法が1981年に改正されており、求められた耐震性の基準が異なるためです。既存の建物を今の法規をもとに調査し、耐震性不足と診断されたら、耐震補強を検討します。

(国土交通省のHPより参照)

新耐震基準とは

建築基準法の大きな改正が1981年6月にあり、これ以前に着工された建物を「旧耐震基準」、6月以降に着工されたものを「新耐震基準」と呼びます。

新耐震基準で追加された項目は「震度6強から7に達する程度の地震で倒壊・崩壊しない建物であること」という点です。旧耐震では震度5程度で建物が倒壊しないことが求められていましたが、震度6強以上に一気に基準が引き上げられました。

1981年の建築基準法改正により、その前後で求められる耐震性能が大きく変わるため、1981年6月以前に着工した建物は、耐震診断をした上で、必要であれば耐震補強をすることが推奨されています。

ちなみに耐震診断に似た言葉として「応急危険度判定」があります。耐震診断は地震が発生する前に建物の耐震性を調査し、耐震補強の必要性を判断するために行います。応急危険度判定は、地震発生後に建物の被害状況を判定するものです。調査を行うタイミングと目的がまったく異なります。

戸建住宅の耐震診断・耐震補強の流れ

建物の耐震補強の流れは、大きく3つあります。最初に建物の耐震性を把握するために行う「耐震診断」。次に耐震診断の結果を元に、補強計画を検討する「補強設計」。最後に耐震補強設計に基づいて実際に工事を行う「補強工事」です。自治体から助成金を受ける場合は、「助成金申請」手続きが追加されます。

耐震診断の相談先は、自分でインターネットで探す方法の他に、自治体の市役所等が相談窓口になっています。相談先に迷われた方は、まずは自治体に相談してみることをオススメします。(耐震診断・改修の相談窓口一覧(自治体)

下は新宿区のフローですが、準備検討で2つに分かれています。上のフローはまずは耐震診断を行い、その結果により補強設計に進む、診断と設計を別で依頼する流れです。下のフローは、診断と設計を最初から一緒に依頼する流れを示しています。

一般的には耐震診断の結果を見てから、補強設計の必要性を検討しますので、上のフローの診断と設計を別に依頼する流れが通常です。新宿区では、診断と設計の2回依頼先を探す手間を省くために、合わせて依頼する流れにも助成する仕組みを取っています。

どちらの流れになるにしても、助成金を受けるためには、自治体に最初に申請をして交付決定(助成金対象と審査され合格したもの)した後に、耐震診断等を専門家に依頼する流れになります。自治体への相談を最初に行いましょう。

(新宿区のホームページを参照)

耐震診断

木造住宅の耐震診断には、「簡易診断」「一般診断」「精密診断」の3種類があります。

簡易診断」は、住宅の所有者・居住者自身が簡単な入力で診断を行うものです。正式には「誰でもできるわが家の耐震診断」と言います。これは耐震性能への理解を深めることを目的としており、これだけでは正確な耐震性を診断することができません。

専門家が行う「一般診断」「精密診断」の違いは、調査精度と調査にかかる時間です。

(長沼アーキテクツにて耐震診断した木造住宅の一般診断計算書:上部構造評点0.24)

一般診断」は目視をベースとした調査で、床下や天井裏から目視で軸組や金物の現状を確認します。調査は2時間程度で済みますが、目視できない箇所は筋交いが無いものとして判断するなど、不利になるように診断します。

精密診断」はすべての箇所を目視する調査で、床下や天井裏から見えない箇所は壁等を撤去して、躯体をむき出しにした上で現状を確認します。そのため調査に1日かかることもあり、調査後に撤去した部分の復旧が必要になります。

精密診断の精度は一般診断より高く、無駄のない補強設計が可能となりますが、住みながらの精密診断は現実的には難しいです。長沼アーキテクツでの実績では、一般診断を行った上で、フルリノベーションをする場合には居住者が退去したあとに壁等を撤去して、現状を再確認し、必要であれば補強設計を見直した上で、着工しています。

また自治体から助成金を受ける場合には、助成金制度が求める診断法を採用する必要があります。例えば東京都港区では「耐震診断の内容について、評定機関が行う評定等を受けるものであること」とされており、評定機関が認める診断法を採用する必要があります。

専門家に診断を依頼するときに、助成金希望を最初に伝えれば、制度に沿った診断法にて調査を行ってくれるでしょう。

補強設計

耐震診断で補強が必要と判定されたら、補強設計を行います。建築基準法が求める耐震性を1した上部構造評点で、基準を満たしているかを判断します(1以上だと基準を満たす)。

(長沼アーキテクツにて一般診断した上記事例の補強設計計算書:上部構造評点1.46)

補強設計は、「耐力壁の量」「バランス」の2点が大切です。

耐力壁の量は、建物の床面積や建物重量によって必要な量が求められます。広い建物は地震発生時に建物に大きなゆれの力が加わるので、それに対抗する耐力壁が多く必要です。

また地震力だけでなく、風圧力に対抗する耐震性も必要です。例えば平屋と2階建てでは受ける風圧力が異なるため、建物形状によっても耐力壁の量が異なります。風圧力は意外と強く、地震力ではなく風圧力で必要な耐力壁が決まってしまう事例も多いです。

耐力壁のバランスは、仮に耐力壁が一部に偏って設置されていると、建物のバランスが悪くなり、より地震力を受けてしまいます。建物の重心と剛心(耐力壁のバランス)が近いことを偏心率が小さいと、バランスの良い補強設計といえます。

既存建物の補強設計の難しさは、いくら補強設計をしてもそれを実際に工事できるか検証が必要なことです。

専用ソフト上で計画した補強設計により、基礎や柱・梁に大きな力がかかる計画になった場合に、既存の建物がその力に耐えられるかを考慮すべきです。当社では既存の基礎に大きな力がかかると、基礎の破損につながるリスクを考慮して、耐力壁を分散して基礎には小さな力がかかるように設計しています。

補強工事

(左:解体してむき出しになった躯体、右:基礎補強)

補強工事は、補強設計図をもとに進めます。まずは補強箇所の解体を始めます。実際に既存建物を解体してみたら柱や梁の状態(位置やサイズ、仕口の腐食等)が想定と異なっていた場合には、補強設計を実状に合わせて見直します。

基礎は、上の木造部の補強により基礎にかかる力が既存よりも増えた場合には、緊結金物を取り付けます。緊結金物により大きな力が既存基礎にかかると、破損の可能性がある場合(例えば既存基礎が無筋コンクリートの場合)には、基礎を補強して大きな力に耐えられるようにします。

(既存の梁に柱を新設し、金物で接合)

柱や梁の接合部には、補強金物を取り付けます。古い建物では柱と梁の接合部に緊結金物がない場合が多いです。補強設計で求められた各所にかかる力によって、取り付ける金物の種類が決まります。

(筋交いを入れて金物で取り付け)

地震力に対抗するための耐力壁を、柱と梁の間に入れていきます。耐力壁の作り方はいくつも種類があり、木材で斜めに入れる筋交いや、構造用合板を貼り付ける方法があります。取り付ける金物やビスピッチなど、取り付け方法が詳細に定められています。

補強工事の難しい点は、設計時に想定していた通りに工事できないことが多いことです。例えば補強設計時に目視できなかった箇所が、実際に解体してみたら、柱や土台がなく耐力壁を設置できないなどです。

そのため、補強工事と並行して補強設計の見直しが必要になります。補強工事をチェックする工事監理者と補強設計者が同じであれば、スムーズな補強設計の見直しができますので、オススメです。

助成金申請

自治体によって助成金制度があります。助成金の基本的な流れは、最初に申請をして対象として認められてから、診断等の作業を進めることとなります。作業に取り組んだ後に助成金の申請をしても、対象とならないことが多いので注意が必要です。

例えば長沼アーキテクツがある東京都新宿区の制度をご紹介します。

新宿区から助成金を受けるためには、区に依頼して派遣される建築士による予備耐震診断を受けるか、新宿区に登録された建築士に自分で耐震診断を依頼する方法があります。登録建築士の一覧は新宿区木造住宅等耐震診断登録員のページもしくは窓口にて閲覧することができます。

耐震診断で補強が必要と判定されれば、補強設計に進みます。専用ソフトで建築士が制作した補強設計計算書を区へ提出し、区によるチェックを受けます。内容が合格すると、補強設計の助成金交付決定がされます。

助成金の交付決定された後に、依頼主と建築士は設計契約、依頼主と施工会社は工事契約をすることが可能となります。

補強工事中に当初の補強設計の内容とは異なる状況になった場合には、区と協議し補強設計の変更を行い、変更された内容を改めて区のチェックを受けた上で、工事を進めます。

新宿区では工事途中での現場検査があります。その後、設計通りに工事完了したら、工事完了届を提出すると、工事に対する助成金が交付されます。

耐震診断・耐震補強工事にかかる費用とは?事例を元に紹介

長沼アーキテクツで補強設計・工事監理を行った、築67年(1963年竣工)の戸建住宅の補強設計の事例をご紹介します。

お客様が耐震補強をしようと思った理由は、お子様世帯との2世帯住宅にリノベーションするにあたり、旧耐震基準で建てられた古い建物を安全にしたいという思いからでした。もう1つの理由として、接道が2m未満で建て替え不可の土地であったため、既存の建物を活用する以外になかったためでした。

お客様は最初に新宿区の窓口に相談され、助成金の仕組みを聞いた上で、地元の工務店さんに相談され、設計を当社で担当することとなりました。

最初に私たちで現地に伺い、床下や天井裏から目視で基礎や柱梁の状態を確認しました。また正確な間取り図がなかったので、建物すべてを採寸し、私たちで図面を復元しました。

復元した図面をもとに専用ソフトで耐震診断を行ったところ、上部構造評点がかなり不足していることがわかりました。目視できなかった箇所には耐力壁は無いものと見なしたので、実状よりは不利側な数値になったものと思われます。

専用ソフトで補強設計を行いながら、新しい生活にあった間取りを検討していきました。構造的に耐力壁が必要な箇所と間取りを両立させることが難しかったですが、補強設計をすることで、新しいLDKに柱が落ちることなく、広いLDKを実現することが出来ました。

補強設計が完成したら新宿区に提出し、チェックを受けます。新宿区のチェックはこれまでの事例を生かした詳細なものですが、第三者による二重のチェックを受けることで、お客様にとって、より安全性を得ることができる仕組みになっています。

補強設計の新宿区の審査に合格した後に、お客様は仮住まいに引っ越しされて、既存建物の柱や梁、基礎を残してそれ以外を解体しました。解体後に再度図面と現地を照らし合わせて、一部補強設計の見直しが必要な箇所があったので、修正した補強設計図を新宿区に再提出し合格を得たところで、着工しました。

耐震診断ソフトで耐震壁の検討 工務店に工事を依頼するために図面化する
(左:耐震診断ソフトで耐震壁の検討 右:工務店に工事を依頼するために図面化する)

着工後は補強設計の内容で補強工事を行い、工事途中では新宿区による現場検査も受けています。無事に工事が完成したところで、新宿区に工事完了届を提出し、工事と助成金の手続きはすべて完了しました。

補強工事にかかった費用は196万円でしたが、足場など仮設と既存解体費用を含めた総額で394万円となりました。新宿区からの助成金は、今回は接道2mが取れていないため補助率が低くなり、82万円となりました。

耐震補強工事の補助金・助成金・減税制度

耐震補強は、安全な生活環境をつくるために国で推進しているものです。そのため補助金・助成金が用意されていますが、自治体によって制度の詳細や金額は異なっています。

耐震補強工事の補助金・助成金制度

当社がある東京都新宿区の制度をご紹介します。

助成金を受けるためには、新宿区に登録された建築士による耐震診断・補強設計・工事監理と工事が、対象となります。

新宿区で交付する助成金の最大額は、補強設計に30万円、工事監理に20万円、工事に300万円となっています。合計すると最大350万円になり大きな額ですので、対応できる建築士への相談をオススメします。

各自治体により補助金・助成金の額や条件が異なります。新宿区を例にすると、毎年のように制度の変更が行われていますので、お住いの自治体の最新情報をチェックしましょう。(各自治体別補助金一覧の参考)

東京都港区の建築物耐震診断助成事業(診断助成)

建築物の用途 助成額
住宅、下宿 耐震診断に要した費用の2/3
(助成限度額20万円)
長屋、共同住宅、幼稚園、診療所、病院、公衆浴場、
児童福祉施設等、集会所(町会・自治会会館)
耐震診断に要した費用の2/3
(助成限度額24万円)
住宅、長屋、下宿 耐震診断に要した費用の2/3
(助成限度額100万円)
幼稚園、診療所、病院、公衆浴場、児童福祉施設等、
集会所(町会・自治会会館)、災害時協定建築物
耐震診断に要した費用の2/3
(助成限度額150万円)
分譲マンション 耐震診断に要した費用の全額
(助成限度額450万円)
賃貸マンション 耐震診断に要した費用の2/3
(助成限度額300万円)
一般緊急輸送道路沿道建築物 耐震診断に要した費用の2/3
(助成限度額300万円)

耐震補強工事の減税制度

耐震補強工事を行った住宅の所有者に対して、減税や控除の制度が準備されています。(日本木造住宅耐震補強事業者協同組合のホームページ

申請手続きはそれぞれに対して行う必要があり、必要書類も異なります。自治体窓口や建築士などに相談しながら準備しましょう。

以前は税制ごとに、提出する証明書が異なりましたが、平成29年に「増改築等工事証明書」1種類で統一されました。(国土交通省リーフレット

住宅ローンの減税

中古住宅を住宅ローンを用いて購入した場合に、住宅ローン減税を受けることができます。減税対象になるためには、木造住宅の場合には築20年以内という条件があります。築20年超の木造住宅を購入した場合には、それを緩和するために「耐震基準適合証明書」を取得する方法があります。

耐震基準適合証明書とは、現在の法規に耐震性が適合していることを証明するもので、上記にあった耐震診断をして、不足であれば補強設計・工事を行った上で、申請をすることで取得できます。

耐震基準適合証明書を取得するタイミングには注意が必要です。購入前に売り主に取得してもらう方法と、購入後に自分で取得する方法によって、手続きの流れが異なります。不動産仲介会社や建築士に相談することをオススメします。(住宅ローン減税については国土交通省のホームページを参照)

所得税の控除

住宅の耐震改修工事を行った年の所得税額から、工事費の一部が控除される制度です。(国土交通省のホームページを参照)

条件はいくつかありますが、その他と同様に、現在の法規の耐震性を満たすことが条件にありますので、上部構造評点1以上を満たした補強設計と工事が必要となります。

住宅ローン減税との併用は可能ですが、それぞれの税制を受ける条件を満たす必要があります。

固定資産税の減税

所得税と同様に、耐震改修工事を行った住宅で一定の条件を満たしたものは、固定資産税が減額されます。

現在の法規の耐震性を満たすことを示す証明書を準備する必要があります。

減額割合や条件、年数は変動しますので、最新の情報を自治体や国のホームページ等から情報収集した上で、自治体や税務署の窓口に相談しましょう。

減税の種類 控除額・条件
住宅ローン減税 減税額:住宅ローン年末残高の1%×控除年数(10or13年)
条件:耐震基準適合証明書の取得
所得税控除 控除額:耐震工事額の10%(上限25万円)、1回のみ
条件:増改築等工事証明書の取得
固定資産税減税 減税額:固定資産税の1/2(翌年分1回のみ)
条件:増改築等工事証明書の取得

まとめ

耐震診断や補強工事は、安全な生活の場をつくるためにも、活用されるべき制度です。そのために国や自治体は、減税や助成金を用いて、推進しています。

耐震補強リフォームを検討される方の多くが、大手リフォーム会社による工事見積もりを取っています。耐震診断が無料という会社もあり、気軽にご相談できるところが人気のようです。一方でいざ工事見積もりを取ってみると、予想以上の高額な見積もりが出て困ってしまい、当社に相談に来られる方がいらっしゃいます。

耐震補強設計や工事に精通した建築士や工務店を活用することで、大手リフォーム会社よりも安価に耐震補強することが可能です。自治体の助成金制度を活用することで、さらにコストを抑えることもできますので、ぜひ耐震補強に対応できる建築士や工務店に相談することをオススメします。

長沼アーキテクツでは、耐震補強や助成金に関する相談を受け付けています。大手リフォーム会社の耐震工事見積もりが高額だった方など、耐震補強についてお困りの方はお問い合わせください。