土地の分割と分筆の違いを教えて下さい

大きな土地を所有している方が、例えば子供夫婦の自宅を敷地の空きに建てようとするケースがあると思います。しかし建築基準法で「一敷地一建物」の原則があるため、いくら大きな土地でも1つの敷地に2つの住宅を建てることは出来ません。そこで考えられる手法が、土地を「分割」もしくは「分筆」する方法です。

1.土地の分割

土地の分割とは、登記上は1つの土地のまま、設計者が任意のラインで敷地を分割したと仮定して、分割された2つの敷地に対して、1つは既存建物、もう1つに新築建物を建てた状態で、それぞれが建築基準法に適合していることが確認できれば、新築建物が建築可能となるというものです。

この場合、土地の登記の変更も無くて済みますが、分割された土地に対して既存建物が適法となるかチェックが必要です。道路への接道長さや建蔽率や容積率の制限などです。

また新築建物を建てる際に、例えば住宅の場合、住宅ローンを利用することが多いと思いますが、その際は土地を担保にローンを組むことになります。その際、分割はあくまで建築確認上の分割ラインとなり、担保としては土地全体を設定されることになりますので、注意が必要です。

2.土地の分筆

これは登記上2つの土地に分けることになります。既存建物が適法になる範囲での分筆となりますが、土地の分割とは異なり、まったく別の土地になるため、抵当権設定などはあくまで新築する土地に対してだけのものになります。

土地を「分割」「分筆」する必要がある時には、建築確認だけでなく、ローン設定などにも影響しますので、よく検討下さい。当社では建築士だけでなく、FPや司法書士等とも連携してご相談頂けます。