スキップフロアとは?建築基準法の定義、メリットデメリット、費用、事例・写真を紹介

スキップフロアとは、建築物の床の高さをずらして各階の中間に設置する空間やスペースを指します。スキップフロアを設けたフロアでは視線や動線につながりが生まれ、立体的でありながら一体感のある空間利用が可能になります。

注文住宅でスキップフロアを採用する場合、傾斜地や狭小地などの土地形状を効率的に活用できる、床面積に算入されないスペースを設けることで収納などをより増やせるといったメリットがあります。

この記事では、スキップフロアの概要、建築基準法での定義や固定資産税との関連、メリット・デメリット、注文住宅での工事費用の相場、実現のポイント、依頼先、実際の事例などを紹介しています。

スキップフロアとは?

スキップフロアとは、建築物の床の高さをずらして各階の中間に設置する空間やスペースを指します。1階の半階上のものは1.5階、2階の半階上のものは2.5階などと表現する場合もあります。

各階の中間に床を設置するスキップフロア
建築物の床の高さをずらして各階の中間に床を設置するスキップフロア

スキップフロアは、ビル、商業施設、マンション、戸建住宅などさまざまな建築物で用いられます。スキップフロアを設けたフロアでは視線や動線につながりが生まれ、立体的でありながら一体感のある空間利用が可能になります。

一方、スキップフロアを実現するためには、高度な構造計算が必要になるといった注意点があります。また、マンションに関して「スキップフロア型」と称されている場合は、エレベーターが全フロアに停止しない形式を指しており、住居内のスキップフロアの有無は表していません。

注文住宅のスキップフロアとは

戸建住宅などの注文住宅では、傾斜地や狭小地などの土地形状を効率的に活用したい場合、あるいは高さ制限や容積率など広さに制限がある場合などで、スキップフロアを採用するケースが見られます。

室内においては、斜面に沿ったスキップフロアを計画することで高低差のある土地を有効に活用したり、スキップフロアを採用することで生まれる天井高の低いスペースを活用して狭小地でも十分なスペースをつくることができます。

一方で、注文住宅にスキップフロアを採用すると、間取りによっては耐震性を確保することが難しくなるなどのデメリットも発生することがあるため、注意が必要です。

この記事では、注文住宅にスキップフロアを採用した場合について、メリットや注意点を解説しています。

スキップフロアと建築法規(建築基準法)の関係とは?高さ・面積・構造計算

建物に関するルールを定めた建築基準法には、高さや面積に関する規定があります。スキップフロアを活用することで、限られた高さ・面積のなかで規定を遵守しつつ、実質的な面積を最大化する効果が得られます。

ここでは、スキップフロアを活用する際、法的に注意すべきポイントやメリットを最大化する方法、注意点などを紹介します。

建築基準法で定められる高さ制限

建築基準法では、前面道路や隣地の日照・通風などを確保するために、住宅の高さに関する制限が設けられています。第1種、第2種低層住居専用地域に適用される10〜12mの高さ制限や、斜線制限などで、多くの住宅地では住宅の高さが制限されてしまいます。

一方で、スキップフロアを活用すれば、床と天井の高さを工夫して斜線制限の規定に沿った建物の形にしたり、地下室と組み合わせることで高さを抑えたまま必要な床面積を確保することができます。

地下室はコストアップにつながる傾向にありますが、スキップフロアを採用すれば、半フロア分など必要な面積だけを地下にすることができます。そのため、スキップフロアを効果的に活用することで、コストを抑え、高さ制限の規定を守ったうえで、実質的な面積を最大化させることが可能です。

高さ制限を守って面積を確保できるスキップフロア
スキップフロアを採用することで建築の高さ制限を守りつつ面積を確保できる

容積率と面積不算入

都市の狭小地では、限られた土地面積の中から生活に求められる床面積を確保する必要があります。加えて、建築基準法では、敷地面積あたりの建築面積の割合である建ぺい率や、敷地面積あたりの延床面積の割合である容積率で、建てられる床の面積が制限されています。

例えば、都心や都市圏の郊外などの第一種低層住居専用地域では、建ぺい率は60%、容積率は200%などのように、地域ごとに定められています。そのため、基本的には多くても3フロア分程度の床面積しか建てることができません。

一方で、建築基準法には容積率を緩和する面積不算入の規定も用意されています。地下室や天井高が低い空間、小屋裏収納など、スキップフロアの床レベルの違いから生まれるスペースを活用することで、容積率の計算に含まれないが実際に利用が可能なスペースを設けることができます。

面積不算入による固定資産税の軽減

建物の固定資産税は延床面積から算出されるため、スキップフロアを活用して面積不算入の規定を適用できれば、固定資産税を下げることができる可能性があります。

ただし、面積不算入の規定は自治体ごとに異なるため、一般的な規定に沿ってスキップフロアを計画しても、面積不算入が適用されない場合もあります。そのため、事前に建設する自治体に確認することをおすすめします。

実質的に詳細な構造計算が必要となる

スキップフロアは構造が複雑になるため、実質的に詳細な構造計算が必要となります。

2階建ての住宅の多くは、法律上では4号建築物として扱われます。4号建築物では、壁量計算と呼ばれる簡易な構造計算が認められています。また、建築基準法では、スキップフロアの住宅に壁量計算を用いてはいけないと明確に否定されているわけではありません。

しかし、法の趣旨から考えると、設計者としては、一般的な住宅と比較して構造が複雑になるスキップフロアを詳細な構造計算を行わないで建設することはリスクがあると感じます。

そのため、スキップフロアを採用した住宅を検討する際には、詳細な構造計算を行うことを前提に費用を見込んでおくことをおすすめします。構造計算の費用は30〜50万円程度ですが、スキップフロアを採用するメリットを効果的に活用することができれば、高い費用対効果を実現することができます。

スキップフロアのメリット・デメリット

スキップフロアを採用することで、高低差のある土地や天井高の低いスペースを活用して生活に必要な床面積を増やすことができるなどのメリットを受けることができます。

同時に、一般的な住宅と比較して耐震性を確保することがむずかしいなどのデメリットもあるため、スキップフロアの採用には注意が必要です。

ここでは、スキップフロアを採用することで得られるメリットと、注意すべきデメリットについて紹介します。

メリット1:高低差のある土地を有効に利用できる

スキップフロアを採用することで、傾斜地のような高低差のある土地を、経済的にも有効に活用することができます。

一般的に、傾斜地など高低差のある土地に住宅を建てる場合、平らな面をつくるために、地面を掘ったり、土留め、土盛りなどの造成工事が必要となり、その工事費用が発生します。

一方で、スキップフロアを活用することで、土地の高低差を利用して斜面に沿った形の床を計画できます。住宅の基礎を土留めなどと兼ねることができるため、造成工事を省略して、必要な床面積を確保することができます。

高低差のある土地を有効活用できるスキップフロア
スキップフロアでは高低差のある土地を経済的にも有効に活用できる

メリット2:収納や天井高の低いを活用し、狭い土地でも実質的な容積を確保できる

スキップフロアを採用すると、1階や2階と半階ずらした床や天井の間に、天井高の低いスペースが生まれます。この天井高の低い場所を収納などのスペースとして活用することで、狭小地でも有効な床面積を生みだすことができます。

建物を建てる際は、建設できる床の面積が容積率などで制限されます。そのため、狭小地では生活に必要となる床面積を確保することがむずかしい傾向にあります。

スキップフロアは、床の高さのずれによって生まれるスペースを利用することで、狭小地でも効果的に床面積を増やすことが可能です。また、天井の高さが1.4m以下、直下の階の床面積の2分の1未満などの条件を満たせば、容積率の計算に使用される延床面積に算入されない建築基準法の緩和規定が適用される場合があります。

スキップフロアを活用して天井の高さの低いスペースを工夫して計画することで、必要なスペースを効果的に確保することができます。ただし、延床面積への不算入の緩和規定は、自治体によって条件が異なる場合がありますので、事前に各自治体へ確認するようにしましょう。

天井高の低いスペースを有効活用できるスキップフロア
スキップフロアでは天井高の低くなるスペースを有効に活用できる

デメリット1:間取り次第では耐震性を確保するのが難しい

スキップフロアの構造は、実質的には床の高さが異なる複数の建物を階段でつないでいるようにできています。それぞれの建物で耐震性を確保したうえで計画する必要があるため、スキップフロアの構造を計算する際、間取りによっては耐震性を確保することが難しくなります。

スキップフロアを構造的に成立させるためには、耐力壁の位置を間取りと合わせて計画する必要があります。また、通常の住宅では配置しない構造材などを計画する必要があり、施工にも技術力が求められます。

スキップフロアを採用したうえで耐震性能を確保するためには、計画と施工の両面で技術力が必要です。

デメリット2:一般的な工法の住宅よりも、工事費が高くなる

スキップフロアの住宅は、建物の構造が複雑になるため、一般的な住宅よりもコストアップにつながりやすい傾向にあります。そのため、スキップフロアを採用する際には、間取りだけでなく、工事費についても注意が必要です。

スキップフロアを採用する場合は、一般的な工法の住宅では必要のない構造計算が発生したり、間取りや建物の形が複雑になりやすいので、設計費や工事費が高くなる傾向にあります。

スキップフロアには、必要な床面積を確保できるなどの空間的なメリットがあるため、ある程度工事費が高くなっても、費用対効果があればコストアップ以上のメリットを受けることができます。スキップフロアの工事費がなぜ高くなるか、具体的には次のパラグラフで紹介しますので、判断の参考にしてください。

スキップフロアの費用とは?工事費への影響や相場を紹介

注文住宅にスキップフロアを採用する場合、一般的な工法の住宅と比較して、構造の難易度が上がったり、追加の計画や部材が必要となるため、工事費が高くなる傾向にあります。

例えば、一般的な住宅で1階から2階まで登る階段を施工するところ、スキップフロアの場合は1.5階を経由するため、2つの階段が必要になります。階段の長さは同じ程度ですが、2つ分の階段をつくる必要があるため、2つ分の階段を施工するのと同等の費用が必要になります。

スキップフロアは階段の工事費が高くなる
スキップフロアでは1層上がるために2つの階段が必要になる

また、スキップフロアは床が上下にずれているため、それぞれの床を支えるための構造材が余分に必要です。そのための材料費と施工費が発生します。

スキップフロアを採用するためには、計画の検討だけでなく、工務店の作業工数も増える傾向にあるため、その分の工事費が上がることを想定しておく必要があります。

スキップフロアを実現するために計画面で配慮すべきポイント

スキップフロアを採用することで発生するデメリットを軽減したり、より効率的にメリットを受けるためには、設計の検討段階からの綿密な計画と、施工する際の技術力が必要になります。

ここでは、スキップフロアを実現するために計画面や施工面で配慮すべきポイントについて紹介します、

ポイント1:外断熱・高断熱の計画とし、空調負荷を減らす計画にする

スキップフロアは、部屋ごとの間仕切りがないので、空調が効きにくい傾向にあります。全館空調を勧める建築会社もありますが、外断熱を用いた高断熱高気密住宅の計画とすることで、スキップフロアのデメリットである空調負荷を軽減させることができます。

近年の外断熱による高断熱高気密住宅では、全館空調を採用しなくても、住宅内の温度を一定に保つことができます。そのため、スキップフロアを採用しても、各場所ごとにルームエアコンを設置するだけで十分に空調することができ、空調負荷を軽減させることができます。

ただし、外断熱を用いた高断熱高気密住宅を施工できる工務店は限られます。ハウスメーカーの中にも、外断熱に対応できない会社があります。空調負荷を軽減したスキップフロアの住宅を実現するためには、高い技術力を持った工務店に依頼することをおすすめします。

ポイント2:蹴込み板がなく向こう側が見える「スケルトン階段」を採用し、開放感を高める

スキップフロアは、段差で区切られただけの一体的な空間として利用することができるため、住宅全体を部屋同士がつながった大きな空間にすることができます。

ただし、スキップフロアにするだけでは、住宅の全体に目が行き届く空間にはなりません。階段を家の中央に配置し、蹴込み板がなく向こう側が見えるスケルトン階段を採用することで、より開放感のある、つながった空間にすることができます。

スケルトン階段によって、階段を大きな吹き抜けのように扱うことができるため、スキップフロアの特徴を活かした計画が可能になります。

スケルトン階段で開放感ある吹き抜けのような空間に

ポイント3:構造面で配慮する必要がある

スキップフロアは、構造としては、階段を挟んで2つの異なる建物がつながったものとして捉えます。そのため、フロアのずれた2つの建物それぞれが構造として成立するように、耐力壁を配置して計画する必要があります。

例えば、スキップフロアを採用した住宅の構造を設計する際、2つの建物として分離するラインと耐力壁の配置を、間取りと合わせて計画する必要があります。そのため、通常の住宅の構造を検討する以上に、間取りの設計と構造計算の難易度が高くなります。

そのため、耐震性能を確保した高品質な注文住宅を、スキップフロアを採用したうえで実現するためには、難易度の高い間取りの設計と構造計算に対応できる設計者と、その施工を実現できる高い技術力を持った工務店に依頼するようにしましょう。

スキップフロアの依頼先は?ハウスメーカーや工務店などの違いを紹介

スキップフロアは、採用するためには構造面などで高い技術力が求められるため、どの建設会社でも実現できるわけではありません。注文住宅でスキップフロアを実現するためには、スキップフロアに対応したことを謳っているハウスメーカーや工務店に依頼する必要があります。

ハウスメーカーは、いくつかの会社でスキップフロアを採用した住宅をシリーズとして提供しています。ハウスメーカーにスキップフロアを依頼する場合は、間取りや土地の形状、仕様などで制限がある可能性がありますので、事前に確認するようにしましょう。

スキップフロアに対応している主要なハウスメーカーのうち、シリーズとして展開しているものを表にまとめました。

ハウスメーカー シリーズ名 概要
三井ホーム SCALA(スカーラ) スキップフロアを全面に打ち出したシリーズ。スキップフロアによるレベル差を活用したビルトインガレージや小屋裏のロフトスペースなどを活用例として紹介している。
旭化成ホームズ STEP BOX スキップフロアを「クロスフロア」と呼び替えているシリーズ。中間階をつくることで、天井の高いリビングが生まれ、光と風が抜ける空間を提案している。
パナソニックホームズ カサート 平屋
スキップスタイル
大きな開口やテラスなどが特徴的な平屋(1階建て)の注文住宅のシリーズ。スキップフロアを「スキップスタイル」と呼び、平屋でも床の高さが変化するデザインとして紹介している。

シリーズとしてスキップフロアを謳っていませんが、積水ハウスや三菱地所ホーム、スウェーデンハウスなどでもスキップフロアに対応しているようです。例えば、三菱地所ホームでは、オークラランドホームギャラリーなどのモデルルームでは、スキップフロアを採用した空間を紹介しています。

ハウスメーカーが提供しているスキップフロアでは、スキップフロアのおしゃれな空間を楽しむことができます。ただし、基本的には商品に紐付いた仕様内のデザインであるため、多くの場合は寸法などの規格が決まっています。そのため、土地の問題を解決するためにスキップフロアを活用したい場合は、ハウスメーカーでは対応がむずかしい傾向にあります。

傾斜地や狭小地などの土地形状を効率的に活用したい場合、また高さ制限や容積率など広さに制限がある場合などで、スキップフロアを活用して問題を解決したい場合は、自由度の高い設計が可能な工務店や設計事務所に依頼することをおすすめします。

事例紹介:耐震等級3とスキップフロアを両立した方南町の家

スキップフロアを採用し、木造SE構法で耐震等級3を実現した「方南町の家」の事例です。お客さまが取得したやや狭小な敷地に対して、要望である多くの部屋数や家全体で一体感のある空間を実現するために、スキップフロアを採用しました。

スキップフロアを採用した注文住宅「方南町の家」

スキップフロアは、一般的には耐震性を高めることが難しい傾向にありますが、SE構法を採用することで耐震等級3を実現しました。また、大幅な予算超過を起こさないために、設計の段階から工務店との協力体制を作り、3800万円の予算内で実現できるようにコストコントロールを行いました。

床面積などの規定に適合しなかったため長期優良住宅の取得はせず、建物の省エネルギー性能の基準である性能向上計画の認定を受けることで、地域型住宅グリーン化事業の補助金(100万円)につなげました。

「方南町の家」の基本情報

建築主 個人(夫婦+子供2人)
資金 建物:3800万円
所在地 東京都杉並区
規模 地上3階建て
敷地面積:69㎡
延床面積:122㎡
仕様 木造SE構法、耐震等級3、性能向上計画認定
活用した補助金や減税制度など 地震保険50%割引
地域型住宅グリーン化事業の補助金

まとめ:スキップフロアを活用して各種メリットを最大化するためには

スキップフロアは、床面積の確保や土地の利活用が可能になる空間のつくり方です。耐震性の確保が難しいため構造への配慮が求められますが、天井高が低いスペースの延床面積への不算入など、さまざまなメリットを受けられます。

この記事のポイントは以下のとおりです。

  • スキップフロアは、床の高さの変化で部屋を区切るため、一体感のある空間利用が可能になる
  • 土地形状を有効に活用したい場合や、床面積の広さに制限がある場合に、スキップフロアを採用するとメリットが受けられる
  • スキップフロアを採用することで生まれる天井高の低いスペースを活用して、延床面積に算入されない場所をつくることができる
  • スキップフロアを採用する場合は耐震性の確保が難しいため、高度な構造計算が必要になる
  • 高断熱高気密住宅の計画とすることで、空調負荷が高いスキップフロアのデメリットを軽減することができる
  • スキップフロアの経験が豊富で技術力の高い工務店に依頼することで、スキップフロアを活用して敷地の問題を解決することができる

長沼アーキテクツはファイナンシャルプランナー(FP)を保有する建築士です。スキップフロアに対応可能な信頼性の高い工務店探しのサポートのほか、FPを持つ建築士として、スキップフロアの各種メリットを最大化した住宅の計画についてもサポートを行っています。スキップフロアを採用した注文住宅をご検討の方はお気軽にご相談ください。

スキップフロアに関する事例・リンク

住まいとお金(FP)相談サービス
ファイナンシャルプランナー(FP)を持つ一級建築士が、相談者の生涯の収入と支出をシミュレーションするサービスです。無理のない住宅ローンの借入、予算に合わせた住まいの立地や規模、スキップフロアを採用した際の金銭的なメリットなどについてアドバイスが得られます。

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